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增量成本逐年下降 绿色建筑发展呈五大趋势
发表时间:2015-8-18        点击:1005       文章来源:市场部

“在工业发达国家,做绿色建筑住宅有非常明确的补贴,中国搞电动汽车有补贴,但是搞绿色住宅、绿色建筑没有什么补贴可言。”日前,关于绿色建筑的补贴情况,万科集团董事会主席王石曾这样向媒体抱怨说。

  当前,在全国的新建建筑面积中,绿色建筑的占比仅有3%,其中将近一半由万科集团承担。绿色建筑的成本究竟较普通建筑高出多少以至于让专注者发出这样的慨叹?“事实上,绿色建筑并非如想象中的那样代价高昂。世界绿色建筑协会的一项研究显示,各国各级别绿色建筑的实际成本增幅区间为-0.4%~12.5%,低于0.9%~29%的估计成本增幅。”日前,由世邦魏理仕发布的《中国绿色建筑新纪元》报告(以下简称“报告”)指出,大部分通过认证的绿色建筑新增成本低于4%。绿色建筑经济账那么,在我国国情之下,绿色建筑的成本及回报情况究竟如何?报告对此做了全面分析。报告指出,据国内的统计数据显示,2014年,中国绿标一星级至三星级的公共建筑增量成本分别是21元/平方米、102元/平方米和161元/平方米,住宅建筑相应星级的增量成本则为23元/平方米、66元/平方米和121元/平方米。这些增量成本的产生主要与室外铺装、围护结构优化、可再生能源利用、蓄冷蓄热技术、非传统水源利用、室内环境控制、智能化系统等七个方面有关。若按照国家统计局公布的每平方米2643元的2013年全国房屋竣工造价均值来进行简单测算,绿色建筑评价标识项目的成本增幅在0.8%~6.1%之间;考虑到经济发达省份的绿色建筑的发展程度更高,实际的成本增幅应该略低于该测算值。

  另外,根据对国内绿色标识项目的相关统计,绿色建筑的增量成本自2011年以来基本呈现出持续下降趋势。2014年住宅建筑增量成本与其历史峰值相比较已经下降31%~38%,而公共建筑增量成本的降幅区间更大,达到48%~64%。随着绿色技术、产品、施工工艺的不断涌现、成熟和应用普及,以及发展商在专业团队和咨询方的协助下选用更为合理的绿色方案,绿色建筑“惠而不费”之路可期。实际上,其中的“惠”已经在显现。首先,体现在非财务的软性回报上。世邦魏理仕联合圣地亚哥大学Burnham —Moores房地产研究中心和McGraw Hill Construction在2009年前后曾针对全美150多栋办公楼宇进行了全面的调查,并发布名为《Do Green Buildings Make Dollars and Sense?》的研究报告。该报告调查结果显示,对于业主来说,绿色办公楼能够吸引更为优质的租户;而对于租户而言,在绿色建筑内办公能够为员工带来健康舒适的工作环境,与客户的会议也变得更为高效。

其次,体现在物业回馈上。

  对于众多正在考虑进行绿色建筑投资的投资商和开发商来说,绿色投资的额外成本支出能否为投资项目创造更高的物业价值和投资回报是重要的决策考量因素。国外已有不少研究表明绿色建筑认证能够对物业租金、出租率和资产价值形成正向效应。例如,世界绿色建筑协会2013年发布的题为《The Business Case for Green Building》的报告对多项研究结果进行汇总分析后指出,在大多数案例中,绿色建筑享有0~17%的租金溢价,且录得高出非绿色建筑0~23.1%的出租率,从而在物业售价获取0~30%的增幅。再次,在节省运营开支方面同样有所体现。根据Mc Graw Hill Construction于2013年发布的一份覆盖62个国家和地区的研究报告,76%的受访公司认为降低运营成本是绿色建筑的一项重要商业利益,排名首位;与之相比,选择“更高的物业售价”、“认证提供质量保证”、“租户生产力提升”等其他七个选项的受访者比例在25%~38%之间。Mc Graw Hill Construction更早的另一份报告则显示,既有项目通过绿色改造后的一年内,业主的运营支出平均降低8.5%,而新建绿色建筑的支出削减幅度可达13.6%。除此之外,政府在财政、税收等方面的补贴和优惠政策也是绿色建筑投资回报的重要组成部分。未来呈五大发展趋势对于我国而言,尽管绿色建筑相对国外而言起步较晚,但发展速度惊人:截至2015年4月,国内绿色建筑的总量(含中国绿标和美国LEED标准)已经达到3.2亿平方米,是2008年中国绿标启动元年的154倍。未来的五年,随着《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的大力推进,以及城镇绿色建筑占新建建筑比重将在2020年实现50%,据此初步测算,2014~2020年间,全国城镇的新建绿色建筑总量有望达到70亿平方米。

在此期间,中国绿色建筑市场的发展将呈现五大发展趋势。

一是从经济发达地区向全国扩散。

  目前国内所有的绿色建筑项目中,有超过80%位于GDP排名前十的省份和京沪津渝这四个直辖市中。从长期来看,随着中国工业化和城市化的重心逐步由沿海发达省市向中西部和东北地区转移,绿色建筑的扩散趋势也将大体同步。

二是从新建建筑启动,逐步覆盖既有建筑。

  目前在我国400亿平方米的存量建筑中,99%并未拥有绿色建筑认证,且这一规模还在以每年10亿平方米以上的速度增长。随着未来《既有建筑改造绿色评价标准》的获批,既有建筑的绿色改造也将逐步被纳入政府的视野中来。


三是从“绿色营销”走向全生命周期的绿色建筑。

  之前企业在参与绿色建筑投资时更多地出于政府推力和项目营销的考虑,而非由真正的绿色环保理念所驱动。随着国内绿色建筑理念和认知的进一步成熟,有形无实的“绿色营销”有望逐渐向全生命周期的绿色建筑设计、开发和运营转变。


四是政策和标准进一步演进。

  绿色建筑在中国的快速发展离不开政府的保驾护航,决策者应学习借鉴国外的先进经验,并将之转化为符合国情的措施。另外,《既有建筑改造绿色评价标准》、《绿色生态城区评价标准》等细分标准已经开始编纂预示着绿色建筑的标准正进一步细化落地。


五是从住宅向商业地产扩散。

  2011年以来,商业类(包括写字楼、商铺)绿色建筑面积的增速高于住宅,其占比从2011年的20%提升到目前的近30%,存量更是增长近4倍。这显然与近年来国内商业地产的开发热潮和政府的绿色建筑政策力度提升有关,同时亦在一定层面反映出在商业地产项目同质化竞争愈演愈烈的局面下,绿色建筑已经成为众多发展商提升项目品质和形象的必要的差异化手段之一。


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